Pocos suponen que un olvidado precepto de nuestra Ley Hipotecaria como su artículo 105 pueda desempeñar un papel económico esencial a la hora de mitigar los devastadores efectos de la crisis económica en España. Últimamente se ha debatido sobre él, llegando algún político, como Esperanza Aguirre o Gregorio Gordo, a sugerir precisamente su supresión.
Este precepto dispone que, salvo pacto en contrario, la hipoteca no alterará la responsabilidad ilimitada del deudor. Es decir, que si el valor de la vivienda pasa a ser inferior al valor de la hipoteca (negative equity) el deudor no puede liberarse de la deuda entregando el inmueble a la entidad de crédito o dejando que ésta lo subaste. Se acepta por supuesto el pacto en contrario (expresamente previsto en el artículo 140 LH), pero este pacto resulta francamente inusual en España.
Los efectos económicos asociados a este artículo contribuyen a explicar dos peculiaridades de la crisis económica en España que resultan extraordinariamente sorprendentes: la relativa fortaleza de las entidades de crédito españolas (pues no todo puede explicarse con las provisiones genéricas) y la escasa intensidad y velocidad de los descensos en los precios de los inmuebles durante esta crisis. La relación entre el artículo 105 LH y la fortaleza del sistema financiero es evidente.
Si el banco que concede la hipoteca tiene toda la vida del deudor (y probablemente también la de sus herederos, dadas las dificultades para hacer efectivo el beneficio de inventario) para cobrar su deuda, el hecho de que el valor de las garantías se deprecie tiene una importancia solo relativa. Antes o después, el banco cobrará la inmensa mayoría de sus créditos.
El modelo estadounidense
En cambio, en el sistema norteamericano el negative equity de sus deudores hipotecarios se traslada directamente a la cuenta de resultados del banco (o de quien haya comprado la hipoteca, previa la consabida titulización): si el precio de la vivienda desciende por debajo del valor de la hipoteca, el deudor tiene todos los incentivos para constituirse en moroso y entregársela al banco (al acreedor hipotecario, sea quien sea), que la venderá y deberá anotar como moroso el crédito y como pérdida la diferencia entre el producto de la venta y el saldo del crédito hipotecario pendiente de pago.
En definitiva, las hipotecas estadounidenses son ‘sin recurso’, y las nuestras son ‘con recurso’. La diferencia para la solvencia del banco y para sus ratios de morosidad es brutal, y también lo es en la velocidad a la que la crisis incide sobre los balances de los bancos. No es necesario recordar la importancia que en esta crisis tiene el hecho de pertenecer a uno de los pocos sistemas financieros en los que la mayoría de los bancos y cajas están todavía en una situación aceptable. Si el español medio paga su hipoteca, no es sólo por costumbre o por una pintoresca particularidad hispánica. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria le ayuda a tomar esta decisión, pues los incentivos para constituirse en moroso son inexistentes y sus consecuencias graves.
La relación entre el artículo 105 LH y los precios del mercado inmobiliario parece también evidente. Habiendo un reconocido y abrumador exceso de oferta en todos los mercados inmobiliarios, muchos fire sellers y nula financiación, es llamativo que los precios no bajen mucho más, como lo están haciendo en California y en otras partes del mundo. El precepto comentado constituye buena parte de la explicación de por qué los precios de las viviendas en Estados Unidos han bajado de media más de un 30% desde máximos, y en España apenas se han reducido un 15% (según la estadística que se consulte).
La regla estadounidense produce un efecto claramente procíclico y autoalimentado: cuando los precios de las viviendas bajan, bajarán mucho más, pues más propietarios quedarán en situación de negative equity, con estímulos legales para ser morosos, y crecerán por tanto las ejecuciones hipotecarias, lo que producirá una mayor bajada del precio de las viviendas cerrándose así el círculo. En definitiva, el artículo 105 LH desempeña un papel esencial en la precaria salud de nuestro sistema bancario, y sin él los efectos de la crisis en España estarían siendo -a mi juicio- mucho más trágicos.
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